【安防知識(shí)網(wǎng)】設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)是物業(yè)的重要工作。物業(yè)公司對(duì)設(shè)備正常運(yùn)行非常重視，不希望發(fā)生因設(shè)備原因而導(dǎo)致業(yè)主投訴。因此，一般物業(yè)內(nèi)部都有一套完整的維修制度。
例如中海實(shí)行三級(jí)保養(yǎng)制：首先是日常保養(yǎng)，對(duì)攝像頭、門禁、門磁等設(shè)備進(jìn)行日常的檢查;其次是一級(jí)保養(yǎng)，用測試的方式按百分比抽查，每一季度一次，包括球機(jī)控制是否正常、接線是否正常、煙感是否正常報(bào)警、圖像抖動(dòng)或時(shí)有時(shí)無等情況都會(huì)被查出來;再是二級(jí)保養(yǎng)，一年一次對(duì)所有安防全面體檢，不放過任何一個(gè)點(diǎn)位。為了保證整個(gè)過程的執(zhí)行力度，所有的檢查完畢之后負(fù)責(zé)人需要提交保養(yǎng)記錄。
以前有的物業(yè)對(duì)檢修一拖再拖，導(dǎo)致系統(tǒng)癱瘓，最后即使想修復(fù)又缺乏充裕的資金。而現(xiàn)在，尤其是較大規(guī)模的物業(yè)公司都會(huì)考慮依據(jù)保養(yǎng)記錄及時(shí)更新、及時(shí)維修。這樣，由于每次投入都是小額經(jīng)費(fèi)，也容易獲得業(yè)主委員會(huì)的通過。
除此之外，物業(yè)公司會(huì)考慮進(jìn)行局部的系統(tǒng)改造，一般根據(jù)三個(gè)方面的需要而定。第一，由于使用較長時(shí)間，設(shè)備已經(jīng)不能滿足要求，損壞率高。第二，新產(chǎn)品出來也會(huì)考慮采用，就像當(dāng)年全部換成DVR一樣;第三，以前采用模擬矩陣，而現(xiàn)在都改用網(wǎng)絡(luò)方式，例如，有的管理處主任希望對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。據(jù)了解，有的物業(yè)改造項(xiàng)目的投資已經(jīng)遠(yuǎn)超過10萬。
愿意體驗(yàn)IP
在出租性的辦公樓中，物業(yè)公司最多考慮局部的IP改造，如上文所言的管理處針對(duì)辦公樓重點(diǎn)部位進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控。現(xiàn)有的模數(shù)混合方式已經(jīng)可以滿足基本要求，但這并不意味著物業(yè)公司不想采用數(shù)字化的系統(tǒng)，更多的是苦于“囊中羞澀”。
實(shí)際上，物業(yè)管理是一個(gè)薄利行業(yè)，如果高額投資IP改造將面臨各式各樣的責(zé)任推脫問題。如果動(dòng)用本體維修基金的話，業(yè)主委員不一定會(huì)通過;另外，由于樓盤已經(jīng)租售完畢，而且設(shè)備使用時(shí)間已經(jīng)很長，開發(fā)商不一定愿意重新投資。因此，是否IP化主要還是取決于樓盤建設(shè)時(shí)期開發(fā)商是否愿意采用。所幸的是，目前已有地產(chǎn)商萌生了將IP化環(huán)境作為亮點(diǎn)吸引租戶的想法。
而物業(yè)公司也對(duì)IP化產(chǎn)生了興趣，主要的障礙在于缺乏體驗(yàn)。很多廠商在大力推廣IP產(chǎn)品，但碰上以實(shí)用性為原則的物業(yè)公司，只推概念是不能說服他的。“IP方式對(duì)管理是否有好處，目前我們沒有體驗(yàn)。建議如果哪個(gè)設(shè)備商做過類似的IP項(xiàng)目或改造，可以來邀請(qǐng)我們?nèi)ビ^摩。如果確實(shí)有好處，我們也會(huì)考慮采用，”吳美剛談到。他認(rèn)為，隨著IP成本降低，與傳統(tǒng)的系統(tǒng)相比，獨(dú)棟大樓采用IP方式的成本不會(huì)超過20%。這也是他樂意去向開發(fā)商推薦的原因。[nextpage]
看重維護(hù)，選購具有延續(xù)性
物業(yè)公司在維護(hù)、改造中選擇產(chǎn)品或系統(tǒng)時(shí)，售后具有決定性的影響力。有的地產(chǎn)商樓盤遍布各地，樓盤建好之后地產(chǎn)商就會(huì)撤離，物業(yè)公司接手管理之后往往為尋找原廠維修而辛苦奔走。因此，物業(yè)公司非常重視廠家在當(dāng)?shù)厥欠裼芯S護(hù)人員，并且，通常以廠商的售后網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍為重要選擇因素。
如果廠商提供的售后服務(wù)不錯(cuò)的話，物業(yè)單位也會(huì)考慮延續(xù)采用該品牌，甚至在行使品牌建議權(quán)時(shí)向開發(fā)商推薦。吳美剛提到，“中海就有多個(gè)長期合作的品牌，如停車場門禁廠商捷順，該廠商直到現(xiàn)在都主動(dòng)根據(jù)我們的需求向我們提供培訓(xùn)?！币舱虼耍F(xiàn)在設(shè)備商在進(jìn)行售后、培訓(xùn)時(shí)，變得更加主動(dòng)了。
而在產(chǎn)品選購方面，物業(yè)對(duì)設(shè)備的自我診斷功能以及可擴(kuò)充性也提出了期望?！霸O(shè)備的損壞率和故障率往往令物業(yè)公司頭痛，致使浪費(fèi)時(shí)間和人力。而如果設(shè)備或系統(tǒng)具備自我檢測和診斷功能的話，對(duì)于物業(yè)來說是一件好事，不僅降低了維修的復(fù)雜度，而且也可以便于降低保養(yǎng)費(fèi)，有的問題我們自己就可以解決，”深圳星河物業(yè)工程部蔣明陽提出。至于可擴(kuò)充性，考慮到后期升級(jí)改造的需要，他們也希望設(shè)備留有擴(kuò)充的空間，產(chǎn)品不至于很快被淘汰。
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