【安防知識網(wǎng)】一般開發(fā)商對辦公樓智能化工程的操作模式可分為兩種。第一種是跟專業(yè)的顧問公司配合，由顧問公司提供初步的機電設(shè)計方案，再結(jié)合開發(fā)商提出的需求呈現(xiàn)，由承包商提供報價。第二種是地產(chǎn)商自己做工程設(shè)計和施工，如富力、保利等大型地產(chǎn)商一般都有附屬公司或隊伍負責機電設(shè)計、施工。不論在哪種模式之下，大部分開發(fā)商認為辦公樓的購買意愿與真實需求、地段及價格密切相關(guān)，與IT系統(tǒng)配置及需求預(yù)期關(guān)聯(lián)性不大;其中，他們認為安防系統(tǒng)作用比較單純，主要是報警、證據(jù)記錄及人員或物品的實時保護，較少作為亮點宣傳。
而現(xiàn)在情況已大有不同。為了穩(wěn)定客源，開發(fā)商更希望保持客戶滿意度，提升樓盤的服務(wù)和品質(zhì)，尤其是對于大型開發(fā)商或物業(yè)公司而言。同時，新形勢新的危機潛藏，辦公樓將更關(guān)注安全，而租戶也會更在意商務(wù)辦公樓的綜合環(huán)境和管理水平，并考慮是否續(xù)約。博世安防系統(tǒng)智能門禁及集成安防系統(tǒng)高級產(chǎn)品市場經(jīng)理張輝表示，“近來，從希望有好的出租率和回報的初衷出發(fā)，有的開發(fā)商或物業(yè)單位主動向我們提出需要滿足差異化應(yīng)用的方案。尤其是隨著商務(wù)辦公樓功能模塊化趨勢，他們希望整個系統(tǒng)可以覆蓋到商場、酒店或會議中心的安防和通訊設(shè)備應(yīng)用。”
因此，安防作為智能化系統(tǒng)的子系統(tǒng)之一，亦有作為差異化競爭手段的可能。從目前的情況來看，開發(fā)商需要跳脫以往安防只是防范的固定思維，更多地從智能化系統(tǒng)整合的角度來看待安防系統(tǒng)所發(fā)揮的作用，主要表現(xiàn)在兩個方面：首先是商務(wù)辦公樓相關(guān)人員的應(yīng)急情況下的快速逃生;其次是作為商務(wù)辦公樓日常物業(yè)管理的手段之一。
比“高”更要比“逃得快”!
去年，5月12日汶川地震余波傳到上海，多處高層建筑有明顯震感，陸家嘴、人民廣場、徐家匯、南京西路、虹橋古北、五角場、普陀、閘北......各大商務(wù)辦公樓采取緊急疏散措施。而地震之后，引發(fā)了人們多角度的思考，諸如商務(wù)辦公樓的抗震性，以及如何讓每一層的辦公人員快速地逃生。
反觀目前國內(nèi)的商務(wù)辦公樓，在爭“高”的同時，是否有真正從保護大樓及其人員安全的角度去思考呢?很多開發(fā)商更關(guān)心的是如何符合國家規(guī)定，很少在安全方面提出更多創(chuàng)新的亮點。其實，商務(wù)辦公樓是人員相當集中的地方，也是容易發(fā)生應(yīng)急事件的地方，從整體設(shè)計的角度看，任何一個環(huán)節(jié)的設(shè)計都是為了保證大樓及其人員的安全。斯恩威(北京)自控系統(tǒng)工程有限公司(簡稱“CAN”)副總經(jīng)理王永輝表示，“在國外，安防系統(tǒng)也稱為生命安全系統(tǒng)(Life Safety System)，包括CCTV等安防系統(tǒng)在內(nèi)。他們更多地從保護一個生命的角度出發(fā)。”因此，除了日常的安全問題如盜竊之外，辦公樓的安全更應(yīng)理解為在緊急情況下如何保護生命安全。
從智能化系統(tǒng)設(shè)計的角度看，緊急情況下的逃生涉及到各個子系統(tǒng)之間的配合。CNA的王永輝以火災(zāi)發(fā)生后的逃生為例解釋，“當火災(zāi)發(fā)生之后，觸發(fā)各個IP電話報警，顯示信息如‘火災(zāi)報警，請立刻離開'，并進行公共廣播，同時，集成系統(tǒng)立即對每一個子系統(tǒng)發(fā)送相關(guān)的指令。例如命令樓控系統(tǒng)停止運行空調(diào)系統(tǒng)，關(guān)閉排送風啟動排風系統(tǒng)，避免更多的氧氣進入火災(zāi)區(qū)域;同時在緊急逃生的樓道加壓，使得煙霧進不來;門禁系統(tǒng)撤防，不必刷卡離開等;如果有人在開會，由于會議室的封閉性而聽不到報警聲的話，IP電話也會報警并顯示信息，等等。”而保安人員還可以通過視頻監(jiān)控系統(tǒng)及時調(diào)用重要位置的視頻信息，查看火情，并及時進行應(yīng)急指揮。當前，辦公樓節(jié)節(jié)攀高，而如何讓每一層的人員如何更快速地逃生，是一個值得相關(guān)產(chǎn)業(yè)認人士思考的課題。
不少安防人士認為辦公樓安防較難作為亮點推廣。其實，SI或設(shè)備商更應(yīng)從整體安全的角度去看待安防系統(tǒng)的“潛能”。當然，這勢必將對安防企業(yè)提出更大挑戰(zhàn)：集成商能否勝任如此復(fù)雜的相關(guān)子系統(tǒng)的整合;而供應(yīng)商的產(chǎn)品能否勝任，能否和大多數(shù)產(chǎn)品集成在一起。[nextpage]
應(yīng)考慮辦公樓“管理”的需求
現(xiàn)在很多行業(yè)對安防產(chǎn)生了內(nèi)部流程管理的需求，在商務(wù)辦公樓也不例外。安防系統(tǒng)的應(yīng)用給物業(yè)單位節(jié)省了人力，例如利用視頻監(jiān)控系統(tǒng)進行無人化的管理等。而現(xiàn)在，變化較大的是門禁系統(tǒng)因在管理中的作用而受到開發(fā)商和物業(yè)單位的重視。
目前，商務(wù)辦公樓呈現(xiàn)多功能化趨勢，對管理的需求也更加迫切，像環(huán)球金融中心就是典型。據(jù)相關(guān)人士介紹，環(huán)球的每一層消防通道出入口等設(shè)置了門禁點，采用梯控系統(tǒng)，并利用門禁系統(tǒng)根據(jù)不同的功能模塊對不同的群體進行權(quán)限和路線管理，例如觀光者的權(quán)限，辦公人員的權(quán)限等，同時各個群體的行走路線都是受管理的。
而如果是商務(wù)辦公樓樓群的話，更需要考慮門禁系統(tǒng)的一卡通管理功能。如北京的環(huán)球貿(mào)易中心，它集商務(wù)辦公樓、酒店、公寓、會議會展中心、商業(yè)中心等為一體，以一卡通系統(tǒng)為切入點，來實現(xiàn)內(nèi)部各分系統(tǒng)之間的信息交換、共享和統(tǒng)一管理，同時也實現(xiàn)一卡通系統(tǒng)與各子系統(tǒng)之間的信息交換，統(tǒng)一管理和聯(lián)動控制。同樣的需求在功能豐富的高科技開發(fā)園區(qū)也有體現(xiàn)，由于一般園區(qū)地處偏遠而且面積大，其管理涉及到各個子系統(tǒng)之間的關(guān)聯(lián)與整合。
另有地產(chǎn)商并不以安防目的而采用安防系統(tǒng)。例如深圳賽為參與的羅湖商務(wù)中心項目，一些門禁點位只是為了滿足物業(yè)在管理上的細節(jié)需求。
作為器材商或集成商，需要考慮如何幫助物業(yè)管理。博世的張輝表示，“如何把產(chǎn)品升華到方案，貼合物業(yè)需求是關(guān)鍵，否則再好的產(chǎn)品也發(fā)揮不出應(yīng)有的作用。”他補充解釋，“第一考慮從哪些部位去裝，不該裝的地方不要裝，否則管理麻煩;第二，安裝之后怎么應(yīng)用，系統(tǒng)與系統(tǒng)之間是否要做集成化或聯(lián)動;第三，進一步考慮如何保安的工作流程融合。最終讓辦公樓的工作人員和來訪者感覺舒心、安心、放心，并且友好。”
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