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2009年全國(guó)住宅市場(chǎng)總結(jié):需求釋放 市場(chǎng)上行

國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)DTZ戴德梁行指出,為應(yīng)對(duì)金融海嘯沖擊帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩局面,中央政府自2008年年底采取了一系列宏觀調(diào)控政策,財(cái)政政策從維持多年的穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極,并實(shí)施「適度寬松」的貨幣政策擴(kuò)大信貸規(guī)模,在經(jīng)濟(jì)上采取人民幣4萬(wàn)億元救市措施來(lái)擴(kuò)大基建,拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng),實(shí)施增值稅全面轉(zhuǎn)型以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。
  國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)DTZ戴德梁行指出,為應(yīng)對(duì)金融海嘯沖擊帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩局面,中央政府自2008年年底采取了一系列宏觀調(diào)控政策,財(cái)政政策從維持多年的穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極,并實(shí)施「適度寬松」的貨幣政策擴(kuò)大信貸規(guī)模,在經(jīng)濟(jì)上采取人民幣4萬(wàn)億元救市措施來(lái)擴(kuò)大基建,拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng),實(shí)施增值稅全面轉(zhuǎn)型以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

  此系列政策除了對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用外,寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策也大大改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的環(huán)境,包括對(duì)5次降息以及4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金利率、購(gòu)買(mǎi)普通住房實(shí)行7折利率優(yōu)惠、二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限從5年縮短至2年、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例最低降至20%。對(duì)銀行信貸不再實(shí)施硬性約束的大環(huán)境下,一方面信貸投放量的增加減少了開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資壓力,另一方面也大大降低了消費(fèi)者的置業(yè)門(mén)坎,有效的釋放了普通及改善型住房需求。

  在一系列政策的大力扶持及推動(dòng)下,2009年下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇,預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可實(shí)現(xiàn)全年「8%」的增長(zhǎng)目標(biāo),CPI也結(jié)束了連續(xù)9個(gè)月的下降,在11月轉(zhuǎn)為上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)在一系列優(yōu)惠政策的推動(dòng)下,剛性需求大量釋放,市場(chǎng)迅速回暖,呈現(xiàn)史上最大成交量。在市場(chǎng)進(jìn)入繁榮階段的趨勢(shì)下,年末政府適時(shí)發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用,根據(jù)樓市新形勢(shì)著力提高政策的針對(duì)性和靈活性。

  首先,下半年政府在全國(guó)大力打擊捂盤(pán)、囤地行為,公布全國(guó)范圍內(nèi)閑置土地;其次,12月國(guó)務(wù)院發(fā)布「國(guó)四條」遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭,增加普通商品住房的有效供給,并且繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購(gòu)房;接著,出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%;之后又明確二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限恢復(fù)至5年。此系列密集出臺(tái)的政策,一方面從供給源頭遏制房?jī)r(jià)攀升,盤(pán)活庫(kù)存土地,另一方面在開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境改善的情況下,提高其拿地門(mén)坎,并通過(guò)增加購(gòu)房交易中的支出來(lái)抑制投資投機(jī)性需求增長(zhǎng)。雖然該系列政策并未對(duì)樓市造成實(shí)質(zhì)上的調(diào)控,但可以預(yù)見(jiàn)政府已表明對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度,將不會(huì)放任投資投機(jī)炒房行為及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,有保有壓,抑制投機(jī)性購(gòu)房,鼓勵(lì)自住和改善型購(gòu)房將是2010年樓市政策調(diào)控的大方向。

  一線城市土地充分顯示其價(jià)值 地王頻出

  2009年土地市場(chǎng)隨著整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而變化,經(jīng)歷從年初經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不明朗、開(kāi)發(fā)商對(duì)擴(kuò)張較為謹(jǐn)慎、交易不活躍的局面,到年中后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,大大刺激了開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求,土地拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)激烈的過(guò)程??v觀全年,全國(guó)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)為3.1億平方米,同比減少15%。隨著下半年市場(chǎng)回暖,政府土地供應(yīng)由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)向積極,資金充裕及對(duì)后市的樂(lè)觀預(yù)期使開(kāi)發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)向積極擴(kuò)張,大力儲(chǔ)備土地,全國(guó)10大單價(jià)地王及總價(jià)地王均集中在下半年出現(xiàn),活躍程度超過(guò)2007年。其中廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目地塊成交總價(jià)達(dá)255億元,成為2009年總價(jià)最高的地王,而上海新江灣城C6地塊則以每平方米33,147元的樓面地價(jià)成為2009年的單價(jià)地王。

  值得一提的是,2007年的地王多集中在二、三線城市,而2009年地王則回歸一線城市,一線城市的核心地塊充分顯示其身價(jià),成為眾多開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)奪目標(biāo)。根據(jù)對(duì)20大開(kāi)發(fā)企業(yè)2009年拿地的統(tǒng)計(jì),單在市場(chǎng)成交進(jìn)入高峰期、土地交易開(kāi)始活躍的第2、第3季度,此20大企業(yè)投入到一線城市的土地儲(chǔ)備金占其總金額的45%,而在樓市高峰期的2007年第3、第4季度,其投入在一線城市的土地購(gòu)置金額只有20%。在2009年10大單價(jià)地王及總價(jià)地王中,各有7宗地塊分布在一線城市,可見(jiàn)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一線城市的未來(lái)投資依然看好。

  寬松的貨幣政策助推房?jī)r(jià)大幅攀升

  一系列的政策利好,使2007年下半年到2008年壓抑的剛性需求大量釋放;同時(shí)寬松的貨幣政策助長(zhǎng)貨幣流動(dòng)性,置業(yè)門(mén)坎大大降低助長(zhǎng)了炒房行為;對(duì)通脹的普遍預(yù)期使房產(chǎn)成為投資渠道單一的追捧產(chǎn)品;此外,實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢,使部分投資資金轉(zhuǎn)投樓市。綜合上述原因,2009年房?jī)r(jià)被大幅推高,1月至12月全國(guó)商品住宅成交均價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)每平方米4,518元,按年增長(zhǎng)達(dá)30%。而根據(jù)對(duì)北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、廈門(mén)及長(zhǎng)沙十大城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì),相比2008年,除武漢、廈門(mén)呈下跌外,其余城市均為上升趨勢(shì),全年升幅最大為天津,上漲18.4%,一線城市除廣州外全年房?jī)r(jià)較2008年上漲均較明顯,二線城市除天津外其余漲幅則較緩。相比樓市高峰期2007年,各城市在2009年的房?jī)r(jià)上漲幅度更大,尤其是上海,漲幅高達(dá)87.4%,十大城市只有廈門(mén)連續(xù)兩年按年呈下跌趨勢(shì)。大部分城市的房?jī)r(jià)從2009年年初自低谷迅速反彈,部分幅度更達(dá)一倍,值得關(guān)注。

  供應(yīng)普遍緊缺,加上城市價(jià)值體現(xiàn),中高端產(chǎn)品備受歡迎,成交活躍,令一線城市房?jī)r(jià)快速攀升。根據(jù)對(duì)一線城市每月成交前十名樓盤(pán)的成交結(jié)構(gòu)作統(tǒng)計(jì),中高端住宅占總成交量的41%,成交量接近半數(shù),可見(jiàn)豪宅成交對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用。

  存量去化加速,供應(yīng)缺口增大

  各類(lèi)需求的大量釋放,使2009年全國(guó)商品住宅成交量也超越歷史高峰期2007年創(chuàng)新高,全年成交量預(yù)計(jì)達(dá)7.6億平方米,比2008年增長(zhǎng)36%,比2007年增長(zhǎng)10%。其中一線城市商品住宅成交總量將達(dá)4,940萬(wàn)平方米,按年增長(zhǎng)82%,當(dāng)中上海增幅最大,達(dá)100%;成都、武漢、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)和天津六大二線城市成交總量約6,400萬(wàn)平方米,按年增長(zhǎng)將高達(dá)109%。

  雖然2009年全國(guó)住宅市場(chǎng)成交量大增,但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及商品住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率仍低于2004至2008年的平均增幅,全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)有3.6萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)18%,商品住宅開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)2.6萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)18%。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)意愿的降低,導(dǎo)致整體市場(chǎng)供應(yīng)減少,供需不平衡的情況加劇。在對(duì)一線城市及成都、武漢、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)于2009年商品住宅供需量的統(tǒng)計(jì)中,除武漢供需比為1.11外,其余八大城市供需比均小于1,此九大城市的總供需比只有0.69。對(duì)于2006年以來(lái)積壓的庫(kù)存,一線城市在2009年去庫(kù)存化明顯加快,除深圳仍需3個(gè)月的消化周期外,其余三大城市均已出清;而上述五大二線城市庫(kù)存只有長(zhǎng)沙出清,其余仍需1至7個(gè)月的消化期??梢?jiàn),一線城市的供需不平衡比較明顯。

  開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流從短缺轉(zhuǎn)向充沛

  房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展及銀行的信貸支持,令開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債率大幅降低,30大上市開(kāi)發(fā)企業(yè)2009年第3季度的凈現(xiàn)金流比同年第1季度上漲305%,可見(jiàn)從年初到年末,大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)已扭轉(zhuǎn)現(xiàn)金流緊缺局面。年初政策的信貸支持,使開(kāi)發(fā)商于1月至11月內(nèi)獲國(guó)內(nèi)貸款達(dá)8,994億元,而居民購(gòu)房熱情的空前高漲,帶動(dòng)1月至11月個(gè)人按揭貸款總值及其增速均成為1998年住房改革以來(lái)最高,達(dá)7,009億元,按年增長(zhǎng)130%。1月至11月開(kāi)發(fā)企業(yè)直接從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持占開(kāi)發(fā)資金總量的33%,而此比例在2008年為28%,可見(jiàn)寬松的信貸政策大大減少了開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資壓力。

  房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行 成交量將回落

  對(duì)于2010年的展望,由于2009年房?jī)r(jià)已上升至高位,特別是在一、二線城市,房?jī)r(jià)已觸及普通購(gòu)房者的承受上限,2010年上漲的空間較有限,但供應(yīng)量緊缺將決定房?jī)r(jià)難于短期內(nèi)大幅回落,預(yù)計(jì)2010年整體房?jī)r(jià)將在現(xiàn)有水平平穩(wěn)運(yùn)行,部分2009年上漲過(guò)快的城市將會(huì)適度回調(diào)。同時(shí),寬松的信貸政策及系列優(yōu)惠政策使大量的剛性需求已在2009年釋放,預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍高企將擠壓部分剛性需求,而隨著部分調(diào)控政策的出臺(tái),寬松的信貸環(huán)境將適度收緊,投資投機(jī)性需求將被抑制,因此,預(yù)計(jì)2010年整體成交量將有所回落,但回落幅度將不會(huì)很大。

  整體市場(chǎng)供應(yīng)略有增長(zhǎng) 一線城市仍緊絀

  隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn),2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將較2009年提高,加上2009年底政府大力打擊捂盤(pán)、囤地行為,預(yù)計(jì)2010年商品住宅的新開(kāi)工面積將較去年增加,但不可忽視的是,項(xiàng)目從建設(shè)到推出市場(chǎng)最快需一年的周期,預(yù)計(jì)供應(yīng)高峰期將推遲至2011年。經(jīng)對(duì)歷年商品住宅的新開(kāi)工面積及批準(zhǔn)預(yù)售面積的分析,預(yù)計(jì)2010年全國(guó)商品住宅新增供應(yīng)量將達(dá)9億平方米,相比2009年的成交量,整體市場(chǎng)有望達(dá)到供求平衡。不過(guò),一線城市由于庫(kù)存去化較快,去年新開(kāi)工面積總量預(yù)計(jì)只有3,900萬(wàn)平方米,較2008年減少17%。以2009年的總消化量以及2006年以來(lái)余下的庫(kù)存來(lái)看,2010年市場(chǎng)仍將欠缺800萬(wàn)平方米的供應(yīng)。

  經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn) 政府將加強(qiáng)樓市調(diào)控以保持市場(chǎng)穩(wěn)定

  由于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)白熱化,預(yù)計(jì)2010年中央將因應(yīng)整體市場(chǎng)環(huán)境不斷完善調(diào)控措施,其中最值得關(guān)注為信貸一項(xiàng)。本年1月初國(guó)務(wù)院發(fā)布的2010年「國(guó)11條」已注明二套房貸首付不得低于40%,可見(jiàn)政府已在年頭發(fā)出收緊信貸的訊號(hào),預(yù)計(jì)未來(lái)政府將上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金,7折按揭利率將嚴(yán)控在首次置業(yè)及小戶型,在2009年開(kāi)發(fā)資金大大改善后,2010年對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸也將收緊。此外,政府仍會(huì)繼續(xù)打擊捂盤(pán)、囤地行為,以加大市場(chǎng)供給。總之,根據(jù)有保有壓、抑制投機(jī)性購(gòu)房、鼓勵(lì)自住和改善型購(gòu)房的調(diào)控大方向,2010年樓市調(diào)控政策將呈現(xiàn)更大的差異,在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好的宏觀環(huán)境下,著力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

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