智能小區(qū)概念分析

        智能小區(qū)概念分析\r\n隨便翻翻手邊的房地產廣告、樓書，“智能化小區(qū)”比比皆是，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”，好象在一夜之間，“智能化小區(qū)”便如此親密的貼近了我們。但是細細一想，總覺得廣告、樓書上的智能化有些太簡單，寬帶入戶、可視門禁就是智能化嗎？

        那么究竟什幺是“智能化小區(qū)”呢？建設部對智能化小區(qū)給出如下定義：所謂智能化住宅小區(qū)，就是利用4C（即計算機、通信與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元住處服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。

智能小區(qū)的發(fā)展歷程和星級認證

        據了解，我國智能化小區(qū)經歷了三個發(fā)展階段：98年以前為第一階段，95年建設部正式推出了小康住宅的設計標準。97年，由部分設計院共同起草的小康住宅電氣設計對策，出現(xiàn)了一批采用電氣技術、具有較簡單家庭安全系統(tǒng)功能的小區(qū)。第二個階段是98年到2000年，98年1月份建設部住宅產業(yè)辦召開了住宅小區(qū)智能化論證研討會，對住宅小區(qū)智能化的技術范疇、分別標準、智能化的技術對策等進行了研討。第三個階段是2000年以后，進入了迅速發(fā)展和提高的階段。

        智能小區(qū)劃分為：一星級（普及型）、二星級（提高型）、三星級（超前型）三個等級。根據《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則》的規(guī)定，一星級智能小區(qū)須包含安全防范、信息管理及信息網絡三個子系統(tǒng)，其中安防系統(tǒng)應包含以下內容：樓宇對講、門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、住戶報警系統(tǒng)。

        二星級除應具備一星級的全部功能之外，同時在安全防范和信息管理子系統(tǒng)的功能及技術水平有較大提升。信息傳輸信道應采用高速寬帶數(shù)據網作為主干網。物業(yè)管理計算機系統(tǒng)應配置局部網絡，并可供住戶聯(lián)網使用。三星級應具備二星級的全部功能。其中信息傳輸信道應采用寬帶光纖用戶接入網作為主干網，實現(xiàn)交互式數(shù)字視頻業(yè)務。在可能條件下，應實施現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)（HI-CIMS）技術，并把物業(yè)管理智能化系統(tǒng)納入整個住宅小區(qū)建設中。同時，HI-CIMS系統(tǒng)要考慮物業(yè)公司對其智能化系統(tǒng)管理的運行模式，使其實現(xiàn)先進性、可擴展性和科學管理。

        自2000年開始，大部分商品樓盤都不同程度地開始建設了智能化系統(tǒng)。甚至于帶有某些“炒作”或“廣告”的成分。不少地方僅安裝了智能化門禁系統(tǒng)或寬帶入戶系統(tǒng)，就說是智能化小區(qū)，未免有點言過其實，這兩項僅僅是智能化小區(qū)最基本的設施之一。據了解，目前國內智能化小區(qū)大多是一星級，二星級的數(shù)量也不是很多，稱得上三星級更是屈指可數(shù)。不少開發(fā)商往往十分看重智能化系統(tǒng)對樓盤銷售帶來的好處，而對小區(qū)建成后，智能化系統(tǒng)的運行與維護，以及所需運行費用則很少考慮。但小區(qū)智能化系統(tǒng)的建設更多的是市場行為，也必將受到市場的嚴峻考驗。2001年這種具有“盲目性”的建設已逐漸“冷”下來，開始轉為“理性”發(fā)展。

智能小區(qū)安防系統(tǒng)構成

        據深圳易天元網絡控制有限公司董事長董世杰介紹，一個真正的智能小區(qū)至少應該具有“3A”系統(tǒng)，即安全自動化（SAS）、通訊自動化（CAS）和管理自動化（MAS）。安全系統(tǒng)是智能住宅區(qū)的重要組成部分，不同的智能小區(qū)其智能化子系統(tǒng)的分布也是不同的，其各個子系統(tǒng)所占的比重也會有所差異。在實際項目中普遍應用的有可視對講系統(tǒng)、周界防范子系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)、保安巡更管理子系統(tǒng)、綜合布線子系統(tǒng)、三網接入子系統(tǒng)。在這里我們姑且以點帶面，簡單探討智能小區(qū)中常見的安防系統(tǒng)。

        樓宇對講子系統(tǒng)

        樓宇對講系統(tǒng)是智能小區(qū)里應用得最普遍的一個系統(tǒng)，其發(fā)展也最為迅猛。深圳市長城智能化系統(tǒng)工程有限公司工程部經理廖敏揚表示，以他司最近所做的長城盛世家園二期工程為例，樓宇對講系統(tǒng)額即占到了整個工程量的50%左右。\r\n樓宇對講的產品在技術上已經發(fā)展得較為成熟，市場上的品牌也是五花八門。用于智能小區(qū)的樓宇對講產品，多以彩色可視對講為主，目前用得較多的以國產品牌為主（關于樓宇對講產品更詳細的情況，可參考本期的“產品大剖析”欄目）。[nextpage]

        閉路監(jiān)控子系統(tǒng)

        閉路監(jiān)控系統(tǒng)做為一個最直觀的安防系統(tǒng)，在智能小區(qū)建設中無一例外的得到了推崇和使用。監(jiān)控攝像機主要設置在小區(qū)出入口、主要通道、停車場、電梯轎廂等重點部位。小區(qū)人員和車輛出入口安裝固定攝像機、固定支架及自動光圈、手動對焦鏡頭，24小時監(jiān)視車輛及人員出入情況；在小區(qū)重要道路和區(qū)域安裝多臺全天候、低照度固定攝影像機、六倍可變鏡頭，全方位云臺，防護罩（附雨刷、風扇、加熱器），攝像機可變倍、變焦，云臺可上下左右轉動；部分攝像機與紅外線對射器報警信號聯(lián)動，此類攝影像機一般設置在住宅區(qū)內制高點。在電梯轎箱天花上安裝吸項式半球形攝像機，內含3.6mm固定光圈鏡頭，監(jiān)控電梯內情況。

        監(jiān)控系統(tǒng)的發(fā)展已非常成熟，據了解，在一個二星級的智能小區(qū)中，監(jiān)控系統(tǒng)在安防工程中大概可以占到30%的份額。\r\n門禁系統(tǒng)\r\n門禁系統(tǒng)主要用于小區(qū)及住戶大門的防范。目前在大部分智能小區(qū)都得到了不同程度的應用，由于存在著供電的可靠性及成本等問題，大部分的智能小區(qū)只在住宅小區(qū)的大門處采用門禁系統(tǒng)，住戶家里仍用鑰匙來開門。在讀卡設備上，磁條卡已漸漸隱退，絕大部分被非接觸式IC卡取代。這是因為磁條卡為接觸式設備，一般產品的壽命只有兩到三年，且其內容極易被破譯，不安全因素較多。

        據英百利（廣州）國際微系統(tǒng)有限公司市場部經理劉遠介紹，現(xiàn)在的門禁系統(tǒng)軟件隨著用戶需要的增多也在不停前進，除了常規(guī)的門禁管理，還可以達到進行火災報警、遠程開門等功能。\r\n按照一般情況估計，門禁系統(tǒng)工程金額約為整個工程額的7%左右。

        電子巡更管理子系統(tǒng)

        這是智能小區(qū)里應用較普遍的安防子系統(tǒng)。其多設于住宅區(qū)內主要道路、監(jiān)控盲點、死角等處，該子系統(tǒng)也是管理系統(tǒng)的一部分，與服務系統(tǒng)（IC卡）統(tǒng)一實施。除了安全需要，還可用于規(guī)范保安員上崗情況。目前其產品和技術發(fā)展均已比較成熟。在安防工程中所占的份額較小，大概為1%左右。

        周界防范報警子系統(tǒng)

        此系統(tǒng)多用于封閉式管理的住宅小區(qū)中，以對非法入侵行為進行監(jiān)測。除了選用報警探測器，大部分智能小區(qū)還在周界處采用了監(jiān)控攝像機來實施監(jiān)視，并有對外報警接口，可與公安區(qū)域報警系統(tǒng)聯(lián)系。

        周界防范產品一直存在著誤報率較高的問題，所以在智能小區(qū)也未能得到足夠的重視。只有在和閉路監(jiān)控結合使用的情況下，才有可能完全發(fā)揮它的效益。

        停車場管理子系統(tǒng)

        主要能實現(xiàn)將車輛按照時間、順序、內外單位、價格等不同因素分門別類管理，給停車戶提供停車方便并確保車輛安全。停車場管理系統(tǒng)大多會配合攝像機使用，當有車輛進入時，攝像機把車輛的資料(車牌、型號、顏色等)傳輸?shù)焦芾硐到y(tǒng)軟件中。當有車輛離開時，車輛的資料必須和車主所持IC卡一致，閘桿才能升起，車輛才能通過。\r\n停車場管理系統(tǒng)在安防工程中的份額大概約3%左右，其產品和技術也已較為成熟。目前的停車場管理系統(tǒng)多為半自動，像部分停車場的劃卡和收費動作仍需由人工協(xié)助，據業(yè)內人士估計，在短期內還無法實現(xiàn)無人化停車管理系統(tǒng)。

小結

        總體看來，智能小區(qū)安防系統(tǒng)的“智能化”產品和技術仍然良莠不齊，只有應用較久的系統(tǒng)，如電視監(jiān)控、保安巡更、公共廣播等相對比較穩(wěn)定。事實上，目前智能小區(qū)建設距離真正實現(xiàn)小區(qū)智能化，還有相當長的一段路要走。不過，廠商們一直都在考慮該如何賦予小區(qū)更多功能，并從穩(wěn)定可靠出發(fā)，努力開發(fā)出簡單易用的智能家居產品，以便更好地滿足用戶在安全性、居住環(huán)境的舒適性、便利的社區(qū)服務與社區(qū)管理、具有增值應用效應的網絡通信等方面的個性化需求。

智能小區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

已建成的智能住宅小區(qū)[nextpage]

        運營效果不甚理想

        自1998年起，房產市場陸續(xù)建成了一些“智能住宅小區(qū)”，據了解，總的使用情況并不理想。唯有小區(qū)安防系統(tǒng)大體上還能發(fā)揮應有的作用，尤其是訪客對講系統(tǒng)，住戶和物業(yè)管理人員認為實用、有效，認可程度在90％左右。其他系統(tǒng)則差強人意，其中小區(qū)局域網因其運行成本高、服務質量差而陷于困境；家庭智能控制器實際能有效使用并得到住戶認可的不足12%。從業(yè)內人士處了解到，某小區(qū)按三網合一模式建成了小區(qū)通信系統(tǒng)，但因行業(yè)與業(yè)務的管理、設備的維護不能解決，糾紛不止。一些小區(qū)智能化系統(tǒng)投資低，選用設備的質量差，運行中故障不斷，維修缺乏保證，最后只能停止使用。據統(tǒng)計，在上海，智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中發(fā)揮作用的僅占20%，運行不正常但尚可使用的占45%，另有35%的系統(tǒng)被廢棄。上述情況分析其原因，大致有以下幾個方面：

        服務欠缺，設計不周全

        業(yè)內人士認為，目前智能化小區(qū)發(fā)展的最大障礙就是服務內容跟不上，家家寬帶入戶了，卻沒有享受到寬帶來的便捷，就好比高速公路已經建好了，但卻沒車可跑，沒貨可運。

        住宅小區(qū)內設置的安全防范措施過于嚴密，不亞于軍事機構。但住宅內的防盜探測器、燃氣泄漏探測器等的安裝位置與防盜系統(tǒng)的設、撤防操作，具體實施中有困難、系統(tǒng)誤報率高，常給住宅小區(qū)物業(yè)管理人員出動警力、處理報警事件帶來困惑，導致一些安防系統(tǒng)停止使用。

        物管人員素質不到位

        智能住宅小區(qū)在建設初期，房地產開發(fā)商往往十分重視智能化系統(tǒng)功能對于樓盤銷售的直接影響，而對智能化系統(tǒng)運行與維護的費用以及相應的管理模式很少考慮。一旦智能住宅小區(qū)建成投入使用，物業(yè)管理公司則面臨著物業(yè)管理人員的能力不能適應智能小區(qū)物管的問題。智能小區(qū)內的大部分設備，需要專業(yè)人員操作才能完全發(fā)揮效能，但這些專業(yè)人才相應的工資成本較高，不是物業(yè)管理公司所能承受。在這種情況下，維持智能化系統(tǒng)的運行則是困難的，一些住宅小區(qū)將智能化系統(tǒng)棄之不用的部分原因就在于此。

        系統(tǒng)運行維護與費用急需落實

        智能住宅小區(qū)由于設置了眾多的智能化系統(tǒng)，設備日常運行需要一定的費用，如信息查詢系統(tǒng)與大屏顯示系統(tǒng)需加工制作信息費等等，這些配件與易耗品一年下來費用可觀。另外，各類智能化系統(tǒng)的設備中還有大量的易損與易老化的器件，尤其是以低價競標配置的系統(tǒng)在運行中往往頻發(fā)故障，必須更換部分設備。對于物業(yè)管理公司來說又將會是一筆很大的開支，如果因為費用問題致使故障系統(tǒng)幾個月內得不到修復，很可能以后就無法再次啟用了。

        據了解，智能住宅小區(qū)運行管理成本較普通住宅小區(qū)高15%左右。但是，物業(yè)管理費用卻很難隨之提高，這給智能化系統(tǒng)的使用也帶來了一定的困擾。

智能住宅小區(qū)管理的法律地位

        與經濟責任難以確立

        部分智能小區(qū)在住戶家里安裝了智能安?？刂蒲b置，以監(jiān)視各種突發(fā)、入侵事件，一旦發(fā)生意外，即向小區(qū)物業(yè)管理中心報警，由物業(yè)安保人員前來援助住戶。但就此一項，目前就存在諸多的法律問題和經濟責任問題。按現(xiàn)行的法規(guī)，只有公安民警在接到非法入侵報警后可以出動警力到現(xiàn)場處理報警事件，而物業(yè)安保人員并無出動警力與處理報警事件的權力，即使接到報警但未獲住戶的允許（如室中無人而盜賊人侵時），他們也不能合法進入報警住宅。另外，當因系統(tǒng)故障而未能正確及時報警或安保人員未能及時趕到現(xiàn)場，造成住戶生命與財產的損失時，物業(yè)管理公司需要承擔這些損失的賠償，但事實上物業(yè)管理公司在經濟上是很難承擔的。因此，有些物業(yè)管理公司認為，管理住宅安防系統(tǒng)，既不合理又不盈利，弄不好還要賠錢，所以在使用智能化系統(tǒng)上有抵觸情緒。

        智能化系統(tǒng)成本持續(xù)下調

        目前，全國新建的居住區(qū)幾乎都不同程度地建設了智能化系統(tǒng)，特別受到青睞的是安防系統(tǒng)與寬帶接入網。在直轄市、省會城市以及經濟較為發(fā)達的沿海城市，已建設了不少高水平的智能化系統(tǒng)。[nextpage]

        隨著信息網絡技術的日益普及，智能化小區(qū)的建設技術在不斷完善，建筑成本也在不斷下降。2001年左右，三星級智能化小區(qū)的建設成本大約在80元／平方米左右，二星級約為60元／平方米，一星級約40元／平方米。至2004年底，建設成本已經降低了一半左右。智能化系統(tǒng)成本的大幅下調，極大的帶動了智能小區(qū)的發(fā)展。

        智能住宅小區(qū)的建設向理性發(fā)展

        在早期規(guī)劃建設的智能住宅小區(qū)中，大部分房產商沒有考慮實際需求和周邊公共設施環(huán)境，而是一味地堆積眾多的高新技術系統(tǒng)與設備，密布信息點、增大每戶接入帶寬，以設備與系統(tǒng)的功能來標榜智能化的水平。但這類小區(qū)智能化系統(tǒng)的實際運行效果多數(shù)是失敗的，因為智能住宅小區(qū)的核心首先是住宅，智能化系統(tǒng)是為住戶服務的，它的功能要體現(xiàn)在服務的內容與業(yè)務中，為小區(qū)的現(xiàn)代化管理提供便利。同時它要受到社會、公共設施、管理模式、住戶生活習慣與素質的制約，所以并不能保證智能化系統(tǒng)功能的完全發(fā)揮。當人們逐漸認識到這些問題后，智能住宅小區(qū)的炒作開始降溫。當智能住宅小區(qū)的炒作已不再具有吸引力，智能住宅小區(qū)的建設也趨于理性，“智能化”回歸到它應有的實用的地位。

智能小區(qū)發(fā)展前景

        業(yè)主關注度大為提高，設計日益人性化

        江西博微新技術有限公司工程部經理劉國認為：智能化系統(tǒng)的建設會為小區(qū)業(yè)主帶來方便，輔助小區(qū)物業(yè)管理公司提高工作效率，優(yōu)化服務質量，增加開發(fā)商產銷售亮點，其必將成為小區(qū)的必備系統(tǒng)。如他司施工的南昌市金邊瑞香苑小區(qū)、宜春市宜人華府小區(qū)、南昌市金域名都小區(qū)等，智能化系統(tǒng)的智能程度都較高。一個成功的智能小區(qū)在方案設計中必須考慮當?shù)氐南M習慣、人文背景，設計出比較實用的系統(tǒng)，不能盲目將系統(tǒng)設計的過多、過全，只要在滿足現(xiàn)有需要的基礎留出適當?shù)臄U展接口即可。所建設的智能化系統(tǒng)只有得到小區(qū)業(yè)主的廣泛應用，同時達到節(jié)約能源、時間、約人力的目的，才稱得上是一套成功的智能化系統(tǒng)。

        慧錦網絡科技集團工程部經理朱長江認為，智能小區(qū)最主要的智能化需求是安全防范需求。上海精準信息技術有限公司總經理段項鎖則認為，業(yè)主對智能化的需求不盡相同。因此，對于智能化住宅的建設，應該從人們不同需要和實際承受能力出發(fā)，以人為本，追求個性化、人性化的設計。而且，現(xiàn)代人追求安全、舒適的環(huán)境，智能化只是實現(xiàn)這些目的的工具之一，只是對居住功能的一種補充。

        天津市瑞朗智能家居電子科技有限公司的曹宏偉工程師表示，小區(qū)的“智能化”可以加強人們的安全感，現(xiàn)今大中城市的年青人對“智能化小區(qū)”很關注，“智能化小區(qū)”也深受業(yè)主歡迎。

        政府宣傳力度加大

        陜西大華保全電子有限公司系統(tǒng)集成部設計經理劉挺認為，政府應當制定相關政策來指導智能小區(qū)的發(fā)展，同時各地政府應考慮當?shù)厍闆r制定一些地方性政策來督促智能小區(qū)的發(fā)展。據了解，國家對智能小區(qū)的建設十分重視，建設部自1999年開始先生下發(fā)了數(shù)個文件對智能小區(qū)建設進行指導和監(jiān)督，并對這些指導文件數(shù)次進行修正和補充，以期更好的引領智能小區(qū)的發(fā)展。由上海聯(lián)騰信息技術有限公司的工程師胡紅興處了解到，上海已有明文規(guī)定，要求住宅小區(qū)必須達到政府規(guī)定的五個安防子系統(tǒng)才能稱得上是智能小區(qū)。

        可以說，政府給了智能小區(qū)建設最大的支持。在這些年不僅僅在政策上很支持“智能化小區(qū)”，而且也在質量、技術上把關，規(guī)范了市場。據業(yè)內人士表示，正因為市場的發(fā)展和政策的支持，“智能小區(qū)”在2004的增長率高達40%。

結語

        隨著信息時代的到來和科學技術的迅猛發(fā)展，在家辦公、在家上學、電子商務等新事物應運而生。家庭中各種與信息相關的通信設備、家用電器和保安裝置，可以通過總線技術連接到一個家庭智能化系統(tǒng)上進行集中的或異地的監(jiān)視、控制和家庭事務管理，智能小區(qū)的內涵也不斷的變化和發(fā)展。因此，我們有理由相信智能小區(qū)將有非常廣闊的發(fā)展前景。 \

        同時，由于智能小區(qū)建設是把諸多與人們生活相關的事情都集成在一個智能化系統(tǒng)中，勢必與傳統(tǒng)的行業(yè)管理發(fā)生矛盾。業(yè)界希冀政府能夠有一個在更高層次上的協(xié)調法規(guī)出臺，包括調整收費標準，減輕開發(fā)商的負擔等。 此外，目前市場上的智能產品種類眾多，兼容性不佳，準入門檻低，政府更應該對智能化產品進行規(guī)范，統(tǒng)一標準，對于產品供應商以及工程商的資質審核要嚴格把關，這樣才能使智能小區(qū)得到更理性更實用的發(fā)展。